今日视点：三大视角看房地产融资新逻辑

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　　近日，中指研究院公布的房地产行业融资数据显示，今年前6个月，房地产行业债券融资总额为3158.8亿元，同比增长21.7%，为2021年以来同期增速最高水平，结束了连续5年同期下降的状况。

　　在笔者看来，这一亮眼数据折射出房地产行业的深层次变化。历经五年深度调整，房地产行业融资逻辑已发生根本性转变，为构建新发展模式筑牢基础。

　　首先，融资工具扩容，资产证券化成为重要渠道。

　　房企融资从依赖传统信用债、银行贷款，转向资产质量驱动，ABS（资产支持专项计划）等资产证券化融资占比持续攀升，成为重要支撑。

　　中指研究院数据显示，2026年上半年房企ABS融资达1221.0亿元，同比增长27.5%，占同期债券融资总额近四成。尤其6月份，ABS单月融资占比高达58.4%，超越信用债成为房企当月首要融资品种。

　　这一结构性变化表明，政策支持资产证券化融资效果显著，房企正从“依赖主体信用借钱”向“依靠资产质量融资”跨越。当下，房企正加速通过发行REITs、持有型不动产ABS等创新工具，将长租公寓、商业综合体等重资产转化为可流通金融产品。此举不仅有效拓宽房企融资渠道，更帮助其将底层资产转化为长期权益性或准权益性资金，实现债务的“长久期、低成本”置换。与信用债、银行贷款等传统融资工具相比，其不仅能大幅压降有息负债规模，还能有效缓解流动性风险，为房企构筑更为稳健的财务“安全垫”。

　　其次，融资模式从“总对总”转向“项目制”。

　　所谓“总对总”，是指金融机构与房企集团总部直接对接授信，依赖集团主体信用进行统借统还、批量放款。即谁的土地储备多、销售规模大、信用评级高，资金就会流向谁。

　　如今，融资模式已全面转向“项目信用”，金融机构以单个项目为独立评估单元，依靠资产抵押与封闭监管来控制风险，实现资金跟着项目走。例如，近日发布的《广州市住房发展“十五五”规划（征求意见稿）》提出，加大金融协调联动，推进房地产开发融资方式改革，推动实现房地产开发企业融资从依赖主体信用向满足房地产项目合理融资需求转变。

　　这一转变对房地产行业的影响集中体现在两个维度。一方面，各地建立房地产融资协调机制，将优质项目纳入“白名单”定向授信，隔离集团与项目风险；另一方面，融资风控逻辑下沉到项目层面，倒逼房企回归经营本身，算“项目账”。换言之，房企需精准研判每个项目的区位、产品力与现金流平衡能力，凭借单个项目的盈利与周转能力获得金融支持。这种底层融资模式的改变，使房企“以规模论英雄”的时代走向终点，推动行业从扩张向提质转型。

　　最后，金融支持由增量开发转向城市更新、存量盘活。

　　当前，居住消费需求已由“有没有”转向“好不好”，金融机构不再为房企“高杠杆拿地”输血，金融活水持续流向存量市场。

　　国家发展改革委公布的数据显示，2026年安排中央预算内投资城市更新专项资金970亿元，支持地下管网改造的超长期特别国债达1600亿元。同时，专项债精准发力，中指研究院数据显示，2026年一季度，城市更新相关专项债券发行规模接近1200亿元，已达去年全年的三分之一，同比增长7%；各地公示拟使用专项债收回、收购存量闲置土地的数量超5800宗，涉及总金额超7800亿元。这些数据清晰地表明，金融资源已不再广撒网式地推动新增土地购置，而是流向存量资产盘活、保障房收购改建、绿色智慧“好房子”建设等项目。

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　　在此类政策引导下，房地产行业加速构建新发展模式。一方面，房企的核心竞争力从拿地扩张转向存量资产的精细化运营与“好房子”产品力的提升，正式迈入以产品力与运营力双轮驱动的内涵式增长阶段；另一方面，企业纷纷向“轻资产、重运营”模式转型，通过盘活长租公寓、商业不动产等存量项目，打通“投融管退”全链条，优化资产负债表，努力转向轻装前行。

　　综上所述，融资新机制落地、存量盘活深化、产融协同完善，将共同推动房地产行业迈入稳健发展新周期，为宏观经济平稳运行注入新动能。