业委会备案僵局：广州各区住建局理解各有不同

业委会成立或换届了，但街道办不予备案证券配资入口，那它到底是不是合法？日前，有律师就当下众多小区关心的业委会备案问题向广州各区住建局发函咨询，得到的答复却各有各的不同。

业委会已运作却不被承认

引发广州物业界普遍关注的是南国花园与华南新城业委会的处境。

南国花园物业纠纷为业内瞩目

2025年11月1日至12月29日，南国花园召开2025年业主大会，希望完成换届。12月30日，在公证机构监督下完成了表决票统计，并公告结果。2026年2月2日，南国花园业主大会作出共同决定：选举产生第二届业主委员会委员，通过管理规约和议事规则等事项。南国花园第二届业委会后向猎德街道办提交备案申请。

2026年2月12日，猎德街道办向第一届业委会发出整改通知，责令其对2025年业主大会“不符合规定的事项”予以整改。由于第一届业委会未按街道要求整改，3月6日，街道办正式答复业主：“2025年业主大会会议表决结果不生效”，第二届业委会备案申请“不符合《广州市物业管理条例》第三十九条等规定”，不予备案。3月30日，街道办又发文要求第二届业委会成员“不得继续履行职责”，须在三日内将财物、文件资料和印章移交社区居委会。至此，第二届业委会陷入了“事实成立、行政不被承认”的困境。

目前，第二届业委会的11名委员，仍然没有印章，没有账户，没有合法身份去签约、管理共有资金。酬金制谈判被“主体资格”问题卡住，物业公司仍在推动以物管会取代业委会。围绕会所、夹层、绿地等公共空间历史违规使用问题的整改仍在博弈中。

已经推行信托制的华南新城业委会至今未获备案

无独有偶，因为业委会纠纷成为业界焦点的还有华南新城。2025年7月23日，华南新城首次业主大会发布公告，称首届业主委员会已经产生，并表决通过了由业委会以信托制物业服务模式与康景物业签订三年服务合同，这是广州首家采用此模式的小区。但2025年8月14日下午，华南新城业委会就收到南村镇人民政府关于对业委会不予备案的回复。南村镇政府认为，业主大会会议的投票方式、候选人产生方式，存在违法违规，直接影响业主大会最终结果，《华南新城业主大会议事规则》中，对区住房城乡建设局、南村镇政府多次责令改正的条款未有实质性整改，不能作为备案材料。

华南新城业委会主任张翠微告诉记者，事实上，华南新城业委会已经在小区电梯更换、解决停车难、雨污分流治理、保洁服务招标等方面做了大量工作，如果始终背负着非法的名义，会让部分业主拒缴物业费成为“正义”，小区缺乏运营资金后，必然因欠薪、欠费而瘫痪，那将造成双输的结局。

“业委会备案”引发的法律分歧

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问题的核心，在于对“业委会备案”的不同理解。

国务院法制办公室的回复

国家层面早有定论。2005年，司法部在答复湖南省政府法制办的请示中明确指出：“《物业管理条例》第十六条第一款规定的‘备案’是一种告知，不具有行政许可的性质。”按照这一精神，业委会自业主大会依法选举产生之日起即告成立，备案只是向行政机关报告相关事由，不影响其合法性。

为了厘清这一法律问题，北京市盈科律师事务所律师明彬于2026年3月16日向广州市多个区的住建部门发出内容相同的《咨询函》，就三个问题请求书面答复：第一，关于成立时间：业主委员会的法律地位究竟自其依法选举产生之日起成立，还是自其向街道办备案完成之日起成立？第二，关于备案性质：业主委员会备案在法律上应被界定为“告知性备案”还是“行政许可”？第三，关于合法证明：确认业主委员会合法性的证明文件，究竟是街道办出具的备案证明，还是业主大会依法、依规召开并选举产生业主委员会的决定？

明彬律师告诉记者，截至5月12日，从化区、花都区、番禺区、荔湾区、天河区等主管部门进行了回复，呈现两种不同的看法。

从化住建局的答复

从化区住建局明确答复：业主委员会自业主大会依法选举产生之日起成立，备案属事后告知程序，不创设合法性；业委会合法性的核心依据是业主大会依法召开、表决通过的决定及会议记录。花都区住建局的处理意见同样指出：备案属于告知性备案，非行政许可；业委会是否合法，以业主依法共同决定结果为准，备案回执不对合法性产生影响。荔湾区住建局的回复与从化区、花都区基本一致。番禺区住建局的回复较为审慎，表示“《广州市物业管理条例》暂无业委会备案性质的规定”，未作正面定性。

天河区住建局的答复则代表另一种看法。该局援引《广州市物业管理条例》第三十九条及广州铁路运输法院多个行政诉讼判决意见，明确表示：“行政管理部门对选举产生的业主委员会依法备案，是对业主委员会合法性的确认，是行政管理部门依法作出的对业主具有约束力的行政确认行为。”也就是说，不备案，就不是“合法确认”的业委会。

也就是说，一个“备案”，在同一个城市的不同行政区，被解读出“告知性”和“行政确认”两种不同的法律性质。

明彬认为，参照《业主大会和业主委员会指导规则》第十五条第二款：“业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。”它的底层逻辑是：业主委员会成立与业主委员会备案是两个不同的法律关系；业主委员会成立属于民法法律范畴，即私法；业主委员会备案属于公法；第二，关于备案性质：业主委员会“‘备案’是一种告知，不具有行政许可的性质”；不是行政确认。但是对于“业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的”，行政机关可以依据国务院《物业管理条例》第十九条“责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主”；第三，关于合法证明：业主委员会是否合法，以业主依法共同决定结果为准；行政机关的备案证明不创设合法性。

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记者也注意到，在很早之前，广东省高级人民法院行政庭审判员戴剑飞在2018年就2015-2017年《全省业委会备案案件的调研报告》中就认为，备案的确不具备令业委会重新产生的法律效果，不予备案也不能令已经产生的业委会复归消灭。早期广东省法院也有裁定书赞同这种观点，但是，业委会备案不是有闻必录、不置可否的信息收集行为，而是对业委会选举作是否合法的评价。出于共有部分收益巨大等原因，实践中有的小区会出现数个“业委会”并立的局面，如韶关市浈江区华达大厦就同时存在两个“业委会”。此时由谁对外代表全体业主，就由备案来决定。备案虽然不能令业委会产生，但却是业委会之后刻制印章的要件。

天河区住建局的答复

多位物业研究专家告诉记者，无论是华南新城还是南国花园业委会备案的争议，表面上是对“程序合规”的争执，实则是业主自治权与既有利益格局之间的激烈碰撞，本质是从“开发商/物业管理”向“业主共同治理”转型的阵痛。要真正走出僵局，必须跳出“非黑即白”的思维，转向制度化的透明治理。政府应是规则的制定者和公平秩序的维护者——在确保基本程序底线（如不侵犯他人产权、投票真实）的前提下，将更多的空间还给业主大会。

南方+记者项仙君